Steigende Baukosten und ein knappes Förderbudget: Der Wohnungsmarkt in Bayern steht vor großen Herausforderungen. Wie die Einkommensorientierte Förderung (EOF) helfen kann und warum Reformen nötig sind – ein Blick auf Lösungen für Augsburg und darüber hinaus.

„500 Euro Belohnung! Suche dringend 3-Zimmer-Wohnung für kleine Familie“

So oder so ähnlich klingen Gesuche von Menschen in Augsburg, die verzweifelt auf der Suche nach einer Wohnung sind. Geschichten von Sammelbesichtigungen, Vorselektierung nach Nachnamen und exorbitanten Mietforderungen, die wir aus Großstädten wie München kennen, sind längst auch in Augsburg Realität.

Dazu kommen steigende Mietpreise. Laut Mietspiegel Augsburg 2023 liegt die durchschnittliche Kaltmiete bei Neuvermietung bei 10,80 Euro pro Quadratmeter – ein Plus von 13 Prozent innerhalb von fünf Jahren. Eine 3-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmetern kostet im Durchschnitt 864 Euro kalt. Nebenkosten treiben die Gesamtkosten durch gestiegene Energiepreise weiter in die Höhe.

Wohnkosten: Eine zunehmende Belastung

Die Wohnkostenquote, also der Anteil des Einkommens, der für Wohnkosten aufgewendet wird, lag 2023 laut dem Statistischen Bundesamt durchschnittlich bei 25%. Einkommensschwache Haushalte gaben im Schnitt 46% ihres Einkommens aus. Besonders in Großstädten liegt diese Quote oft deutlich höher.

Für Haushalte mit niedrigem und mittlerem Einkommen wird die Lage immer prekärer. Familien, Alleinerziehende, Studierende und Senior*innen sind besonders betroffen. Der Mangel an Wohnraum verstärkt soziale Ungleichheiten und Spannungen. Um dem entgegenzuwirken, braucht es gezielte Maßnahmen, um Mieten zu bremsen und eine gerechtere Verteilung sicherzustellen. Eine nachhaltige Wohnungspolitik muss gewährleisten, dass Menschen mit geringerem Einkommen in ihren Städten bleiben können.

Die einkommensorientierte Förderung: Ein Lösungsansatz?

Bezahlbarer Wohnraum ist eine zentrale soziale Frage unserer Zeit. Die EOF könnte hier eine entscheidende Rolle spielen. Dieses Modell besteht aus zwei Förderkomponenten:

1. Grundförderung: Diese richtet sich an Bauherr*innen, die bezahlbaren Wohnraum mit einer Sozialbindung über einen festgelegten Zeitraum schaffen. Dafür erhalten sie ein zinsgünstiges Darlehen, das den Bau erleichtert und langfristig günstige Mieten ermöglicht.
2. Belegungsförderung: Diese Unterstützung kommt direkt den Mieter*innen zugute und richtet sich nach deren Haushaltseinkommen. Sie hilft dabei, die Mietkosten für förderberechtigte Haushalte spürbar zu senken.

Durch diese Kombination profitieren sowohl Bauherrinnen, die bezahlbaren Wohnraum schaffen, als auch Mieterinnen, die sich den Wohnraum trotz niedrigen oder mittleren Einkommens leisten können. In Städten wie Augsburg hat über die Hälfte der Haushalte Anspruch auf eine geförderte Wohnung – ein Zeichen für den großen Bedarf und die Bedeutung dieses Instruments.

Herausforderungen: Es fehlen oft ausreichend geförderte Wohnungen, die Antragsverfahren sind komplex, und der freie Markt bleibt unter starkem Druck.

Anfang 2023 beschloss die Bayerische Staatsregierung mit dem „Wohnbau Booster Bayern“ ein Maßnahmenpaket, um Wohnraumförderung angesichts gestiegener Zinsen und Baukosten anzupassen. Im Doppelhaushalt 2024/2025 sind 1,1 Milliarden Euro jährlich für Wohnbauförderungsprogramme eingeplant, darunter EOF, Eigenwohnraumförderung und Studierendenwohnraumförderung.

Eingeplante Mittel reichen nicht aus

Leider decken die Mittel den Bedarf nicht. Besonders in Städten wie Augsburg übersteigt die Nachfrage das verfügbare Budget deutlich. Ohne eine Aufstockung wird es unmöglich sein, den Bedarf an erschwinglichem Wohnraum zu decken.

Die Zahlen verdeutlichen das Problem: Die Baukosten sind laut dem Bundesministerium für Wohnen in den letzten Jahren um ca. 30% gestiegen. Deutschlandweit fehlen jährlich etwa 400.000 Wohnungen, besonders im niedrigen Mietpreissektor.

Ein zusätzliches Problem ist die überraschende Mittelkürzung durch den Freistaat: Im Sommer 2023 wurden Bezirke und Großstädte, darunter Augsburg, überraschend darüber informiert, dass nicht mehr genügend EOF-Mittel zur Verfügung stehen. Dies führte zu erheblichen Schwierigkeiten, da viele Städte mit den Mitteln gerechnet hatten. Besonders irritierend: In der Vergangenheit wurden die bereitgestellten Fördermittel für Augsburg nie vollständig abgerufen, was den plötzlichen Leerstand des Fördertopfs umso unverständlicher macht. Aufgrund der unzureichenden Ausstattung werden Projekte zurückgestellt. Die Wohnbaugruppe Augsburg hat einige Bauprojekte in die 2030er Jahre verschoben.

Lösungsmöglichkeiten und Schritte zur Stärkung der EOF

Um den gestiegenen Bedarf zu decken, sind zusätzliche Mittel und Reformen nötig. Deshalb fordern wir:

1. Erhöhung der Fördermittel: Eine gezielte Aufstockung der EOF-Mittel könnte den sozialen Wohnungsbau stärken und mehr Projekte ermöglichen.
2. Verlängerung der Bindungsfrist: Eine Bindung (also der Zeitraum, in dem ein Gebäude bestimmten sozialen oder mietrechtlichen Vorgaben unterliegt, beispielsweise durch eine Mietpreisdeckelung oder Zweckbindung als sozialer Wohnraum) von 40 Jahren sichert langfristig stabilen Wohnraum. Projekte mit langer Bindung oder genossenschaftlichen Ansätzen sollten bevorzugt werden.
3. Flexiblere Förderstandards: Die Anpassung der Bau- und Förderstandards könnte Kosten senken, ohne die Wohnqualität zu beeinträchtigen.
4. Innovative Wohnkonzepte: Flächensparende Modelle wie „Open Space“-Ansätze könnten zusätzliche Kapazitäten schaffen.
5. Trennung der Förderbudgets: Klare Trennung zwischen staatlichen und kommunalen Mitteln würde Städten wie Augsburg mehr Planungssicherheit bieten.

Fazit: Gemeinsam für ein bezahlbares Augsburg

Die Einkommensorientierte Förderung ist ein bedeutendes Instrument zur Schaffung bezahlbaren Wohnraums. Angesichts steigender Baukosten und wachsender Nachfrage ist es jedoch dringend notwendig, die EOF finanziell und strukturell besser aufzustellen.

Wenn Politik, Verwaltung und Gesellschaft zusammenarbeiten, kann Augsburg eine Stadt bleiben, in der Wohnen für alle möglich und bezahlbar ist.